Въпроси за купувача

Защо да работя с Агенция Имоти Варна?

Девизът на  АГЕНЦИЯ ИМОТИ ВАРНА  е НАШИТЕ КЛИЕНТИ ПОЛУЧАВАТ НАЙ-ДОБРОТО ! От високо подготвеният екип на агенцията ще получите персонално внимание, истинска защита на вашите интереси, пълна правна подкрепа, най-добрите имоти на най-добрите цени!Почтеността, високият професионализъм, защитата на интересите на нашите клиенти са водещи в нашата ежедневна дейност. Работим в атмосфера на приятелство и взаимопомощ с нашите клиенти,  което е сигурна предпоставка за добри резултати.  Ние наистина даваме НАЙ-ДОБРОТО на своите клиенти.

Какво прави за мен като купувач Агенция Имоти Варна?

Агенция Имоти Варна предлага на своите клиенти купувачи следните услуги:

• Ние сме неизменно до Вас- от първия оглед до изповядването на сделката и регистрирането и в служба „Местни данъци и такси“ към съответната община. Ние Ви консултираме за всичко и Ви водим през целия процес на покупко- продажбата.
• Консултираме ви относно състоянието на пазара
• Предлагаме ви подходящите за вас оферти, налични в нашата и партньорските агенции, включително много такива без комисионна от купувача.
• Организираме вместо Вас огледи в удобно за всички време.
• При сериозен интерес от Ваша страна към някой имот, Агенция Имоти Варна преговаря за една справедлива цена между купувач и продавач.
• Изготвяме предварителен договор, с който си гарантирате правото да закупите недвижимия имот и в който правим всички важни договорки за бъдещата окончателна сделка пред нотариус.
• Правим проверка на документите за собственост и проверка за тежести и липса на задължения към общината или държавата.
• Съдействаме за отпускане на банков кредит във всички водещи банки.
• Защитаваме вашите права като купувач пред продавачите.
• Организираме изповядването на сделката пред нотариус, включително разплащането между страните.
• Консултираме ви за необходимите действия, след получаването на нотариалния актДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО

  Задължително първоначално условие за нашата съвместна работа (независимо дали сте продавач, купувач, искате да наемете или отдадете под наем) е сключването на договор за поръчка, с който Вие като клиент стриктно си гарантирате правата, а ние като посредник евентуалните вземания при реализиране на някакъв вид сделка. В нашите договори няма двусмислени клаузи и поставени правни капани, напротив – всичко е максимално опростено и ясно! Вие заплащате комисионно възнаграждение само при реализирана сделка с наша помощ.

Защо заплащате комисионно възнаграждение?

Пазарът за недвижими имоти в България  е напълно свободен.   Всеки е свободен(ако има време и се чувства подготвен за това) да си намери и закупи недвижим имот самостоятелно, без помощта на посредник.  Но след като сте се обърнали към нашето дружество и искате да ползвате услугите на Агенция Имоти Варна е нормално (при реализирана с нас сделка) да заплатите комисионно възнаграждение. Ние сме търговско предприятие и съответно правим  разходи за нашата дейност. В целия свят посредническата дейност с недвижими имоти е организирана по този начин.

Лъжливи и подвеждащи  оферти

Знаем много добре, че има такива обяви и реклами на пазара и то подадени от наши колеги! Агенция Имоти Варна НИКОГА не е пускала подвеждащи и лъжливи оферти и НИКОГА няма да го направи.

Нотариусът и сделките с недвижими имоти

Покупко- продажбата на недвижим имот се извършва само и единствено под формата на нотариален акт. Ето някои неща, които е добре да се знаят в тази връзка, без написаното да представлява някакъв правен съвет или консултация:

-нотариусът е лице, на което държавата възлага да извършва предвидените в закона нотариални действия. Той е независим (при изпълнение на своите функции се подчинява само на закона). Нотариусът задължително се вписва в регистъра на Нотариалната камара, който е публичен. Държавата не отговаря за действията на Нотариуса ;

– нотариусът, за да изповяда конкретна сделка,  трябва да има район на действие(компетентност) мястото, където се намира имота- обект на сделката. Нотариус от гр.Пловдив не може да изповядва сделки в гр.Варна;

– в практиката се е наложило правилото, че купувачът може да избира нотариуса, който да изповяда сделката- съставеният нов НА касае главно него;

– сделката задължително трябва да бъде изповядана в кантората на нотариуса, като той лично извършва нотариалните и други предвидени в закона действия;

– добре е покупко- продажбата да бъде изповядана до 13-14ч., за да може да бъде вписана в службата по вписване от нотариуса в същия ден с оглед избягване на злоупотреби. Преди вписването Нотариусът не може да снабдява страните с препис от подлежащия за вписване акт;

– обикновено нотариусът става гарант и за заплащането на цената по сделката. Това става по следният, наложен от практиката начин- нотариалният акт се прочита, одобрява и подписва от страните, след което се заплаща по банков път цената на имота и на нотариуса се предоставят платежните документи от банката, потвърждаващи плащането. След това нотариусът придвижва сделката за вписване в службата по вписване. Другият начин, изрично регламентиран от закона, е купувачът да преведе сумата за заплащане на имота по нарочна сметка на нотариуса, а след изповядване на сделката, нотариусът да ги преведе по сметката на продавача:

-нотариусът не може да взема страна и трябва да бъде безпристрастен, в неговите задължения е да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици;

– нотариусът по закон не проверява наличието на вписани вещни тежести върху имота (възбрани, искови молби, препродажби и др.), освен ако това не му бъде изрично възложено от страните. Нотариусът не носи отговорност за достоверността на представените пред него документи. Нотариусът носи имуществена отговорност за вредите, причинени от виновно неизпълнение на неговите задължения, но не повече от удостоверения материален интерес;

– нотариусът се застрахова за времето на своята професионална дейност за вредите, които могат да настъпят вследствие на виновно неизпълнение на неговите задължения, както и на задълженията на помощник-нотариуса и служителите в нотариалната кантора.

Проблем ли е закупуването на ипотекирано жилище?

Все още има купувачи на имоти, които се стресират от думата “ипотека” и панически се отказват от покупката на ипотекиран имот, макар  този имот да им харесва. Защо-едва ли и те могат да обяснят. От друга страна има купувачи, които донякъде предпочитат покупката на ипотекиран имот, защото документално всичко по имота е изрядно- юристите на банката са го проучили детайлно, а и цената може да е по-ниска.

За добре или за зле, ипотекираните жилища в България стават все повече и, естествено, все повече ипотекирани жилища излизат на пазара. Добре е да се знае, че наличието на ипотека не е никакъв проблем както за продавача, така и за купувача. Тук ще се опитаме да обясним какво е добре да се направи при покупка на ипотекиран имот, без написаното да представлява някакъв правен съвет.

Ако стойността на ипотеката е малка в сравнение с цената на жилището и ако стойността на  капарото по предварителния договор и собствените средства на продавача са достатъчни за погасяване на задължението, то е добре това задължение да бъде платено и ипотеката свалена до нотариалното изповядване на сделката.

Най-разпространеният случай обаче е, когато ипотеката съставлява 50-100 % от продажната цена на имота. Тогава е добре да платите задължението по ипотеката директно по сметката на продавача. Преди да се направи предварителен договор е желателно, придружени от продавача, да се срещнете с представител на банката-кредитор и да разберете колко е остатъкът по ипотеката и да изискате официално писмо с ангажимент от банката, че при постъпване на средства по сметката на продавача, банката ще свали ипотеката, примерно в тридневен срок. В предварителния договор трябва да бъде записано, че част или цялата сума при изповядване на сделката ще се преведе по сметката на продавача в банката-крeдитор  и ще послужи за пълното погасяване на кредита и всички допълнителни разходи, свързани с това.

Ако задължението по кредита е по-голямо от продажната цена възниква по-сложен казус, върху който няма да се спираме тук.
Доста често обаче се среща вариантът при който и купувачът ползва кредит. Тогава банката, кредитираща купувача превежда парите на банката-кредитор на продавача за погасяване на заема. Ако за обезпечение на заема служи закупувания имот, тогава върху него се вписва още една, втора по ред ипотека. След погасяване на задължението на продавача, първата ипотека се заличава и остава единствено втората.

Гореописаните действия при закупуване на ипотекиран имот не са никак сложни, но се изисква професинализъм и опит, за да се подготви сделката грамотно.

Кой поема разходите по прехвърлянето при продажба на имот?

Във времето се наложи практиката разходите по прехвърлянето на недвижимия имот да са изцяло за сметка на купувача. Това включва нотариални такси, такса вписване, местен данък за покупка на жилище и т.н.

Колко е комисиона на фирмите за недвижими имоти .

Обичайната комисионна е 3 % от стойността на сделката(цената на имота ). Тя е общоприета за бранша и е взаимствана преди години от страни с по-развит пазар от нашия(и доста по-високи цени). Естествено може да се договори и друга комисионна , според случая -по-голяма или по-малка.

От кого вземат фирмите за недвижими имоти комисионна- от продавача, от купувача или от двамата?

Комисионна при сделка дължат и двамата-единия за това,че имотът му е бил продаден,а другия за това, че му е намерен подходящ имот и за последващото обслужване до нотариалното изповядване. Ако двете страни са обслужват от един брокер (една агенция), той взема комисион и от двете страни.  Ако  всяка от страните по сделката  е представена от свой брокер, то естествено купувачът и продавачът заплащат  на този, който ги обслужва.

Все повече се налага практиката,когато някой купувач се обръща към свой брокер , за да му намери подходящ имот и да го придружава в сделката . В този случай комисионна се дължи само на него.

Кога се плаща комисионното възнаграждение?

Комисионното възнаграждение се плаща в момента на подписване на предварителния договор за покупко-продажба на имота , а при липса на такъв-преди нотариалното изповядване на сделката.

Какъв документ се издава срещу получената сума ?

За получената комисионна се издава фактура от агенцията за недвижими имоти.

     Какво трябва да направи брокера за комисионната, която получава.

Всичко! Ако сте купувач , от вас се иска само да харесате имота(и естествено да го платите). Всичко останало -набавяне не на необходимите документи, проверки по имота, евентуални консултации с адвокат или нотариус, цялостното сглобяване на сделката, и т. н. е задължение на агенцията и е включено в цената.

Застроена площ- КАКВО ОЗНАЧАВА И КАКВО ВКЛЮЧВА

(ЗП) Застроената площ  на едно жилище или друг самостоятелен обект или част от сграда е площта, ограничена от конструктивните размери на ограждащите стени към съседни обекти или общи части на сградата. Застроената площ на мезонет е сума от площите на всеки от етажите.

При определяне на застроената площ се спазват следните правила:

1.Когато външната стена е с прозорци, балкон или лоджия, към застроената площ се включва цялата дебелина на стената, а когато липсват отвори – само половината

от нея. Останалата част се прибавя към общите части на сградата.

2.При жилищни сгради, състоящи се от две или по-вече секции, разделени помежду си с фуги, към застроената площ на прилежащия обект се включва само половината от дебелината на стената до фуга. Останалата площ се прибавя към общите части на сградата или секцията.

3.Към площта на жилището се прибавят площите на самостоятелните стаи в подпокривното пространство на сгради със скатан покрив и със статут на жилищни помещения, определени за ползване от собствениците.

РАЗЛИЧИЯ В КВАДРАТУРИТЕ МЕЖДУ НОВОПОСТРОЕНИТЕ И СТАРИТЕ КООПЕРАЦИИ

През август 1991 г. бе приета нова Наредба за определяне на базисните пазарни цени на недвижимите имоти. Преди тази дата в площта на един имот влизаше само една четвърт от площта на тераси, лоджии и балкони. Според чл. 30 ал. 2 от тази наредба “към застроената площ на жилището (ателието) се прибавя и цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, измерени по външните им конструктивни очертания”.

Следователно към площта на старото жилище се прибавя площ, равняваща се на 3/4 от площта на тераси, балкони, лоджии и веранди ,а вече и процент от общите части.

КАКВО ОЗНАЧАВАТ НЯКОИ ЧЕСТО ИЗПОЛЗВАНИ ТЕРМИНИ ПРИ НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ?